备受瞩目的广州国际金融城首批土地，已正式出让。起步区A001地块吸引了至少六家开发商报价，78号竞买人的报价接近28亿元；A003、A005、A007地块，也分别有三家开发商报价。即使现场不再举牌，以拍前报价成交的话金融城首次卖地的总收入也将达到至少117亿元。而拍卖的结果也并不出人意料，首次卖地收入129.9亿元。其中A001地块总价39.9亿，楼面价17761.75元/平方米；A003地块+A005地块总价64亿，楼面价12250.56元/平方米；A007地块总价26亿，楼面价12412.52元/平方米。我对金融城首次卖地的结果虽不感到意外，但却有许多不明白的地方：一是不明白为何起拍价定得如此之高，都在楼面地价12000元/平方米以上。可能大家会认为珠江新城楼面地价已经超过3万元/平方米，金融城定价1.2万/平方米有何不可？但是，一个新开发区域的起步区其地价是不宜定价过高的，如果定价过高是不利于今后发展的。其实，就是珠江新城也只有一幅商业用地是楼面地价超过2万元/平方米的；2011年7月美林创下的楼面地价不到1.8万元/平方米；猎德村商业地块当年才为到楼面地价8千多元/平方米；而东塔、西塔的楼面地价都是2800多元/平方米；整个珠江新城绝大多数地块的楼面地价都在3000-4000元/平方米。即使如此，6点几平方公里的珠江新城已经开发了20年也还未完全建好。二是不明白为何会有这么多大开发商捧场？而且大多数都是去“打酱油”的？象万科、保利、佳兆业、新鸿基、越秀、绿地和华润都有到场竞拍和观战，阵容空前鼎盛。但这些大开发商都只是举了一次牌而已，反倒是一些新面孔比较执着，不惧价高，硬拼到底。我觉得这些大开发商的确没有必要硬拼，因为保利在琶洲村的改造项目还有很大开发空间，地价成本也才数千元；新鸿基在林和村改造项目也有大量开发空间；富力这次就没有到场，因为他们在珠江新城和杨箕村还有大量开发空间。三是不明白广州为何总是对打造金融城情有独钟？按理说，广州是千年商都，会展业也是全国首屈一指的；但在金融方面仅仅可以与深圳并列为华南金融之一，而与香港和上海的国际金融地位则无法攀比。当年，珠江新城就是想打造金融的，并以此作为商务区的核心产业，但最终还是难以如愿。我不明白为什么在核心区的珠江新城都无法实现的定位，移到更偏远的区域反倒可能达成？我认为，金融城的起步区地价不宜抬得过高，目前这样的地价一定会影响预期引入项目进入的。政府要给该区域的开发商留有一定的发展空间，而开发商也要给运营商留有一定的发展空间，运营商又要给消费者留有一定的发展空间，这样才能构成一个可良性循环和可持续发展的态势。像现在这样高的地价，有实力有能力的开发商和运营商就大多都会被阻隔在外，而只有胆大的外行才敢冒险进入，而一旦市场和政策有变，这些地块和项目就很难如期开发和运营。
金融城起步区的地价不宜过高
备受瞩目的广州国际金融城首批土地，已正式出让。起步区A001地块吸引了至少六家开发商报价，78号竞买人的报价接近28亿元；A003、A005、A007地块，也分别有三家开发商报价。即使现场不再举牌，以拍前报价成交的话金融城首次卖地的总收入也将达到至少117亿元。而拍卖的结果也并不出人意料，首次卖地收入129.9亿元。其中A001地块总价39.9亿，楼面价17761.75元/平方米；A003地块+A005地块总价64亿，楼面价12250.56元/平方米；A007地块总价26亿，楼面价12412.52元/平方米。我对金融城首次卖地的结果虽不感到意外，但却有许多不明白的地方：一是不明白为何起拍价定得如此之高，都在楼面地价12000元/平方米以上。可能大家会认为珠江新城楼面地价已经超过3万元/平方米，金融城定价1.2万/平方米有何不可？但是，一个新开发区域的起步区其地价是不宜定价过高的，如果定价过高是不利于今后发展的。其实，就是珠江新城也只有一幅商业用地是楼面地价超过2万元/平方米的；2011年7月美林创下的楼面地价不到1.8万元/平方米；猎德村商业地块当年才为到楼面地价8千多元/平方米；而东塔、西塔的楼面地价都是2800多元/平方米；整个珠江新城绝大多数地块的楼面地价都在3000-4000元/平方米。即使如此，6点几平方公里的珠江新城已经开发了20年也还未完全建好。二是不明白为何会有这么多大开发商捧场？而且大多数都是去“打酱油”的？象万科、保利、佳兆业、新鸿基、越秀、绿地和华润都有到场竞拍和观战，阵容空前鼎盛。但这些大开发商都只是举了一次牌而已，反倒是一些新面孔比较执着，不惧价高，硬拼到底。我觉得这些大开发商的确没有必要硬拼，因为保利在琶洲村的改造项目还有很大开发空间，地价成本也才数千元；新鸿基在林和村改造项目也有大量开发空间；富力这次就没有到场，因为他们在珠江新城和杨箕村还有大量开发空间。三是不明白广州为何总是对打造金融城情有独钟？按理说，广州是千年商都，会展业也是全国首屈一指的；但在金融方面仅仅可以与深圳并列为华南金融之一，而与香港和上海的国际金融地位则无法攀比。当年，珠江新城就是想打造金融的，并以此作为商务区的核心产业，但最终还是难以如愿。我不明白为什么在核心区的珠江新城都无法实现的定位，移到更偏远的区域反倒可能达成？我认为，金融城的起步区地价不宜抬得过高，目前这样的地价一定会影响预期引入项目进入的。政府要给该区域的开发商留有一定的发展空间，而开发商也要给运营商留有一定的发展空间，运营商又要给消费者留有一定的发展空间，这样才能构成一个可良性循环和可持续发展的态势。像现在这样高的地价，有实力有能力的开发商和运营商就大多都会被阻隔在外，而只有胆大的外行才敢冒险进入，而一旦市场和政策有变，这些地块和项目就很难如期开发和运营。