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文／柏文喜
展望“十三五”中国房地产的图景，可以给出以下几方面的轮廓：
支柱性产业地位难以改变
作为市场化程度的行业之一，房地产业是改革开放中推动中国经济市场化进程的重要力量之一，而对于市场化所释放出的资源和生产力的有效利用，是政府主导下的城市化和城镇化的动力依托。2012 年以来房地产业成为我国国民经济的大行业，房地产的产业带动作用也是保增长的重要抓手，而政府出于防范宏观风险的打压和地方政府的高度依赖所形成的“央地博弈”格局是屡次房地产业宏观调控沦为“空调”的主因。房地产天然具备的功能，使房地产在过去的10 年里还扮演了吸收货币超经济发行所引发的过度流动性的资产池角色。房地产业这一巨型“海绵”对于过度流动性的吸收使国民经济保持了高增长、低通胀的良性格局，对上一轮“4 万亿元”刺激政策引发的后续经济震荡也发挥了巨大的减震作用。
前，新常态下“三期叠加”，房地产对经济增长的托底作用更显重要。新型城镇化作为“十三五”期间经济发展的重要推动力，房地产业依然是“产城结合”的重要依托和推手，只不过其中叠加了产业因素而已。没有房地产业支持的城镇化是不可想象的，失去了房地产业带动作用的经济平稳发展也是不可能的，因此在事实上，房地产业在未来10 年的支柱性产业地位是难以动摇的。只不过宏观政策需要厘清市场化发展与政府责任的关系与边界，不能把政府应该承担的国民住房保障责任一概错误地推向市场，把解决国民住房保证的政策诉求错误地施行于对房地产业的反复调控之中。企图通过调控房地产市场来解决住房保障这一公共服务缺失问题是缘木求鱼式的方向性错误，必然导致南辕北辙式的离谱结果。厘清了这一问题，就会避免长期以来对房地产业的政策偏差，让房地产业回归其产业本身，回归经济发展的支柱性产业基本面。
市场分化更加显著
我国的市场化进程是渐进的市场化，是一个不断打破原有计划经济樊笼和释放市场活力的过程。目前房地产业的开发和交易阶段已完全市场化，而土地开发和出让的一级市场基本仍由政府垄断和控制。虽然“招、拍、挂”的土地出让方式体现了政府对土地出让金收入化的诉求，但“地根”如同银根一样往往成为错误的产业调控政策的着力点，成为影响房地产业发展和房地产市场格局的重要因素。我国的城市规划法规及相关的就业、户籍、和社保制度体系也带有浓厚的计划经济特色，在很大程度上成为阻碍房地产业一体化市场形成的障碍性因素。过往的屡次房地产调控政策的手段除了“银根”和“地根”、税收等调控抓手之外，还会从需求方的市场准入方面进行户籍、居住年限甚至社保缴纳年限等着手进行调控。
但城市发展的动力来自于市场推动，正如城市产生的根源是出于交易的需要，城市发展取决于产业发展与由此带来的人口聚集的程度。“十三五”期间，可以预见我国经济与社会的市场化程度会进一步推进，影响统一市场形成的制度性障碍如户籍、就业、和社保体系以及城市建设法规中不适应市场化进程的因素会逐步弱化甚至完全消除，房地产业将逐步深度市场化，并终形成统一市场。在市场化因素推动的供求关系影响下，行业格局将发生深度调整，市场分化将更加显著，行业周期进一步加大：（一）随着社会资源与就业机会向城市与发达地区的聚集，房地产市场的区域性分化将更加显著，一方面形成聚集人口分别超过1 亿人的长三角、珠三角和环渤海产业增长极，另一方面形成人口迁出和负增长区域的房地产发展的“塌陷区”，房地产的区域价格差异将迅速扩大和进一步加剧；（二）随着供需结构的变化，住宅市场将由新房市场为主转向现房和二手房交易并重的格局，商用物业的开发和经营在房地产业中的地位将进一步提高；（三）市场化程度的提高必然带来行业周期的强化。
转型成为行业的共同命题
“十三五”期间将进入房地产业的白银10 年，市场化程度的提升、行业格局的变化以及市场分化将加剧行业竞争，引发房地产企业洗牌速度的提升，行业资源将进一步向强势企业集中，导致行业集中度的进一步提升。从未来的发展趋势看，全国性的一线开发商将“强者恒强”，企业规模进一步加大，市场占有率进一步提高；由于房地产行业的区域性较强，一些区域性强势企业将在区域市场整合的基础上继续提升其区域内的市场竞争力和资源获取能力，保持和巩固其“占山为王”的区域龙头地位；一些走科技、订制或者个性化路线的中小企业将在市场的夹缝中找到自己的生存之路，而其他的中小企业将不得不在转型或者退出之间作出选择。
就转型而言，是“十三五”期间房地产行业面临的共同命题。房地产市场由解决基本居住的刚性需求更多地转变为希望居住得更加舒适的改善性需求，房地产市场由的新房市场转变为新房和二手房交易并重的市场，无论对房地产企业还是行业主管部门而言都需要顺应和适应这一变化，更多地贴近市场和更好地支持行业的发展。房地产企业在企业战略、业务线、产品线以及市场战略方面必须调整和转型，部分企业可能需要考虑完全退出房地产行业。对于房地产行业主管部门而言，市场化程度的提升和统一市场的逐步形成将对原有的管理模式和政策思维提出挑战。适应市场需求，对房地产行业发展进行因势利导而不是一味地“打压式”强行对抗才是市场化条件下应有的政策选择，因为违背市场方向的产业政策不但会扭曲房地产行业的发展，还将必然重蹈之前那些频繁出台的调控政策的覆辙。
（ 作者为大中华购物联盟主席助理、
全国房地产经理人联合会商业地产委员会委员）
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文／柏文喜
展望“十三五”中国房地产的图景，可以给出以下几方面的轮廓：
支柱性产业地位难以改变
作为市场化程度的行业之一，房地产业是改革开放中推动中国经济市场化进程的重要力量之一，而对于市场化所释放出的资源和生产力的有效利用，是政府主导下的城市化和城镇化的动力依托。2012 年以来房地产业成为我国国民经济的大行业，房地产的产业带动作用也是保增长的重要抓手，而政府出于防范宏观风险的打压和地方政府的高度依赖所形成的“央地博弈”格局是屡次房地产业宏观调控沦为“空调”的主因。房地产天然具备的功能，使房地产在过去的10 年里还扮演了吸收货币超经济发行所引发的过度流动性的资产池角色。房地产业这一巨型“海绵”对于过度流动性的吸收使国民经济保持了高增长、低通胀的良性格局，对上一轮“4 万亿元”刺激政策引发的后续经济震荡也发挥了巨大的减震作用。
前，新常态下“三期叠加”，房地产对经济增长的托底作用更显重要。新型城镇化作为“十三五”期间经济发展的重要推动力，房地产业依然是“产城结合”的重要依托和推手，只不过其中叠加了产业因素而已。没有房地产业支持的城镇化是不可想象的，失去了房地产业带动作用的经济平稳发展也是不可能的，因此在事实上，房地产业在未来10 年的支柱性产业地位是难以动摇的。只不过宏观政策需要厘清市场化发展与政府责任的关系与边界，不能把政府应该承担的国民住房保障责任一概错误地推向市场，把解决国民住房保证的政策诉求错误地施行于对房地产业的反复调控之中。企图通过调控房地产市场来解决住房保障这一公共服务缺失问题是缘木求鱼式的方向性错误，必然导致南辕北辙式的离谱结果。厘清了这一问题，就会避免长期以来对房地产业的政策偏差，让房地产业回归其产业本身，回归经济发展的支柱性产业基本面。
市场分化更加显著
我国的市场化进程是渐进的市场化，是一个不断打破原有计划经济樊笼和释放市场活力的过程。目前房地产业的开发和交易阶段已完全市场化，而土地开发和出让的一级市场基本仍由政府垄断和控制。虽然“招、拍、挂”的土地出让方式体现了政府对土地出让金收入化的诉求，但“地根”如同银根一样往往成为错误的产业调控政策的着力点，成为影响房地产业发展和房地产市场格局的重要因素。我国的城市规划法规及相关的就业、户籍、和社保制度体系也带有浓厚的计划经济特色，在很大程度上成为阻碍房地产业一体化市场形成的障碍性因素。过往的屡次房地产调控政策的手段除了“银根”和“地根”、税收等调控抓手之外，还会从需求方的市场准入方面进行户籍、居住年限甚至社保缴纳年限等着手进行调控。
但城市发展的动力来自于市场推动，正如城市产生的根源是出于交易的需要，城市发展取决于产业发展与由此带来的人口聚集的程度。“十三五”期间，可以预见我国经济与社会的市场化程度会进一步推进，影响统一市场形成的制度性障碍如户籍、就业、和社保体系以及城市建设法规中不适应市场化进程的因素会逐步弱化甚至完全消除，房地产业将逐步深度市场化，并终形成统一市场。在市场化因素推动的供求关系影响下，行业格局将发生深度调整，市场分化将更加显著，行业周期进一步加大：（一）随着社会资源与就业机会向城市与发达地区的聚集，房地产市场的区域性分化将更加显著，一方面形成聚集人口分别超过1 亿人的长三角、珠三角和环渤海产业增长极，另一方面形成人口迁出和负增长区域的房地产发展的“塌陷区”，房地产的区域价格差异将迅速扩大和进一步加剧；（二）随着供需结构的变化，住宅市场将由新房市场为主转向现房和二手房交易并重的格局，商用物业的开发和经营在房地产业中的地位将进一步提高；（三）市场化程度的提高必然带来行业周期的强化。
转型成为行业的共同命题
“十三五”期间将进入房地产业的白银10 年，市场化程度的提升、行业格局的变化以及市场分化将加剧行业竞争，引发房地产企业洗牌速度的提升，行业资源将进一步向强势企业集中，导致行业集中度的进一步提升。从未来的发展趋势看，全国性的一线开发商将“强者恒强”，企业规模进一步加大，市场占有率进一步提高；由于房地产行业的区域性较强，一些区域性强势企业将在区域市场整合的基础上继续提升其区域内的市场竞争力和资源获取能力，保持和巩固其“占山为王”的区域龙头地位；一些走科技、订制或者个性化路线的中小企业将在市场的夹缝中找到自己的生存之路，而其他的中小企业将不得不在转型或者退出之间作出选择。
就转型而言，是“十三五”期间房地产行业面临的共同命题。房地产市场由解决基本居住的刚性需求更多地转变为希望居住得更加舒适的改善性需求，房地产市场由的新房市场转变为新房和二手房交易并重的市场，无论对房地产企业还是行业主管部门而言都需要顺应和适应这一变化，更多地贴近市场和更好地支持行业的发展。房地产企业在企业战略、业务线、产品线以及市场战略方面必须调整和转型，部分企业可能需要考虑完全退出房地产行业。对于房地产行业主管部门而言，市场化程度的提升和统一市场的逐步形成将对原有的管理模式和政策思维提出挑战。适应市场需求，对房地产行业发展进行因势利导而不是一味地“打压式”强行对抗才是市场化条件下应有的政策选择，因为违背市场方向的产业政策不但会扭曲房地产行业的发展，还将必然重蹈之前那些频繁出台的调控政策的覆辙。
（ 作者为大中华购物联盟主席助理、
全国房地产经理人联合会商业地产委员会委员）