“人的城市化”
真正用来满足需求并成为经济稳定之锚的，是保障房供给。这部分供给应当尽可能的大。理想的状态，就是要做到新加坡式的“广覆盖”。所谓“广覆盖”就是除了有房者外，居民都可以以成本价获得首套小户型住宅。只要不能做到“广覆盖”，保障房就会加剧而不是减少社会不满，“寻租”行为就会诱发大规模腐败。
而要做到“广覆盖”，首先必须解决的问题就是资金。中国金融系统总体而言，资金丰沛，关键是如何设计出足够的信用将其贷出来。目前的保障房不能进入市场。这种模式决定了保障房无法像商品房那样利用土地抵押融资。依靠财政有限的信用，必定难以满足大规模建设的巨额资金需求。
如何既能与商品房市场区隔，又可以进入市场流通以便于融资？一个简单的办法就是“先租后售”——“先租”目的是与现有商品房市场区隔；“后售”则是为了解决保障房建设融资。举例而言：假设50平方米保障房的全成本是20万元（土地成本2000元/平方米，建安成本2000元/平方米）。一个打工者租房支出大约500元/月，夫妻两人每年就是1.2万元，10年就是12万元，15年就是18万元。届时只需补上差额，就可获得完整产权。
这个假设的例子里，各地的具体数字可能不同，但理论上讲，只要还款年限足够长，辅之以政府补助和公积金（可分别用来贴息和政府物业费）,即使从事收入最低的职业，夫妻两人也完全有能力购买一套完整产权的住宅。
由于住房最终可以上市，因此土地（及附着其上的保障房），就可以成为极其安全有效的抵押品。通过发行“资产担保债券”（CoveredBonds）等金融工具，利用社保(3.11万亿元)、养老金(1.92万亿元)、公积金（2万亿）等沉淀资金获得低息贷款，只需政府少许投入（贴息），就可以一举解决“全覆盖”式保障房的融资问题。
“先租后售”模式，看似解决的是住房问题，实际上却意味着“土地财政”的升级。
这一模式同以往的“土地财政”一个重要的不同，就是以往“土地财政”是通过补贴地价来直接补贴企业，而“先租后售”保障房制度，则是通过补贴劳动力间接补贴企业。2008年以后，制约企业发展的最大瓶颈已经不是企业，而是劳动力。新加坡和香港的对比表明，住房成本可以显著影响本地的劳动力成本，进而增强本土企业的市场竞争力。
“土地财政”另一个后果，就是“空间的城市化”并没有带来“人的城市化”——城市到处是空置的豪宅，农民工却依然在城乡间流动。现在很多研究都把矛头指向户口，似乎取消户籍政策就可以一夜之间消灭城乡间的差距。取消户籍制度，如果不涉及其背后的公共服务和社会福利，等于什么也没做；如果人自动享受公共服务和社会福利，那就没有一个城市可以负担得起。
户籍制度无法取消与“土地财政”密切相关。由于没有直接的纳税人，城市无法甄别谁有权利享受城市的公共服务，就只好以户籍这种笨拙但有效的办法来限定公共服务供给的范围。要想取消户籍制度，就必须改间接税为直接税。而改变税制，就必须面对前文所述的制度风险。
但就算能够用财产征税取代户籍，也还是解决不了农民转变为市民的问题——今天因为缺少财产而拥有不了户籍的非城市人口，明天也一样会因为缺少财产而无法成为合格的纳税人。因此，研究怎样让农民可以获得持续的不动产，远比研究如何取消户籍来得更有意义。
“先租后售”的保障房制度，使得户籍制度变得无关紧要。它为非农人口获得城市资产和市民身份，直接打开了一条正规渠道——新市民只需居住满一定时间，就可以通过购买保障房，成为城市的正式市民。
“土地财政”重建个人资产
现在的财政界，有一种普遍的看法，认为中国现行的税制结构，已经到了非调整不可的地步。理由是间接税使每一个购买者都成为了无差别的纳税人，无法像直接税那样，通过累进使高收入者承担更多的税负来调节贫富差距。
但现实中，真正导致贫富差距的深层原因，是有没有不动产。不动产成为划分有产阶级和无产阶级的主要分水岭——有房者，资产随价格上升，自动分享社会财富；无房者，积累都随房价上升缩水。房价上升越快，两者财富差异就越大。财产不均是因，收入不均是果。用税收手段只能调节贫富的结果；用不动产手段才能调节贫富的原因。
要缩小社会财富差距，最主要的手段，不是税收转移和二次分配，而是要让大部分公民能够从一开始就有机会均等地获得不动产。“土地财政”向有产者转移财富的功能，是当前贫富差距加大的“罪魁祸首”，但通过“先租后售”，这一功能马上就可以变为缩小贫富差距的有力工具。
“现代人”的特征，就是拥有信用。土地财政通过“先租后售”保障房，帮助家庭快速完成原始资本积累，为劳动力资本的城市化创造了前提。由于保障房的市场溢价远远高于其成本，因此，保障房房改就相当于以兑现期权的方式给家庭注资。
家庭的经济学本质乃是从事“劳动力再生产”的小微企业。将土地资本大规模注入家庭，可以快速构筑社会的个人信用，使经济从国家信用基础拓展到个人信用基础。保障房“广覆盖”，为城市化的高速发展提供了一个巨大的社会稳定器。它在利益急速变化的发展阶段，极大地增加整个社会的稳定性，扩大执政党的社会基础。
“先租后售”保障房可以显著地提高配置家庭效率。国外的实践表明，同储蓄形态的养老金相比，住宅更加容易保值、。高流动性的住宅可以在家庭层次将社保和养老金资本化。
“先租后售”保障房对中国经济的意义，乃是借助“土地财政”作为融资工具为启动大规模保障房建设并将住房转化为城市化的人口的原始资本，从而为城市化完成后转向税收财政创造条件。1998年房改的成功，推动了中国近十年的快速增长。保障房在规模上远超当年的房改（甚至美国的《宅地法》），可以预见，这一改革一旦成功，中国经济至少还可以高速增长20年。
结束语
近代以来，中国一直都在模仿、追赶，鲜有能真正称得上“有中国特色”的制度创新。而“土地财政”就是这样一个伟大的制度创新，其经济学意义远比大多数人的理解来得深刻、复杂。
“土地财政”只是一种金融工具。工具本身无所谓好坏，关键是如何使用。“土地财政”之所以广受诟病，并非“土地财政”出了问题，而是如何使用“土地财政”出了问题。随着城市化阶段的演进，“土地财政”用来解决的问题也应当及时改变。
从更长远的经济发展阶段看，我们今天所担心的问题，很可能会随着原始资本积累阶段的完成而自动消失。
中国城市化最快的城市之一深圳，税收收入占到政府收入的93%以上，来自土地的收益已经微不足道。但深圳经济并未为无地可卖而“不可持续”——由于已经完成了原始资本积累，深圳土地财政已经悄然退出。深圳的实践表明，我们可能根本无需为长大后不治自愈的“病”吃药。
“人的城市化”
真正用来满足需求并成为经济稳定之锚的，是保障房供给。这部分供给应当尽可能的大。理想的状态，就是要做到新加坡式的“广覆盖”。所谓“广覆盖”就是除了有房者外，居民都可以以成本价获得首套小户型住宅。只要不能做到“广覆盖”，保障房就会加剧而不是减少社会不满，“寻租”行为就会诱发大规模腐败。
而要做到“广覆盖”，首先必须解决的问题就是资金。中国金融系统总体而言，资金丰沛，关键是如何设计出足够的信用将其贷出来。目前的保障房不能进入市场。这种模式决定了保障房无法像商品房那样利用土地抵押融资。依靠财政有限的信用，必定难以满足大规模建设的巨额资金需求。
如何既能与商品房市场区隔，又可以进入市场流通以便于融资？一个简单的办法就是“先租后售”——“先租”目的是与现有商品房市场区隔；“后售”则是为了解决保障房建设融资。举例而言：假设50平方米保障房的全成本是20万元（土地成本2000元/平方米，建安成本2000元/平方米）。一个打工者租房支出大约500元/月，夫妻两人每年就是1.2万元，10年就是12万元，15年就是18万元。届时只需补上差额，就可获得完整产权。
这个假设的例子里，各地的具体数字可能不同，但理论上讲，只要还款年限足够长，辅之以政府补助和公积金（可分别用来贴息和政府物业费）,即使从事收入最低的职业，夫妻两人也完全有能力购买一套完整产权的住宅。
由于住房最终可以上市，因此土地（及附着其上的保障房），就可以成为极其安全有效的抵押品。通过发行“资产担保债券”（CoveredBonds）等金融工具，利用社保(3.11万亿元)、养老金(1.92万亿元)、公积金（2万亿）等沉淀资金获得低息贷款，只需政府少许投入（贴息），就可以一举解决“全覆盖”式保障房的融资问题。
“先租后售”模式，看似解决的是住房问题，实际上却意味着“土地财政”的升级。
这一模式同以往的“土地财政”一个重要的不同，就是以往“土地财政”是通过补贴地价来直接补贴企业，而“先租后售”保障房制度，则是通过补贴劳动力间接补贴企业。2008年以后，制约企业发展的最大瓶颈已经不是企业，而是劳动力。新加坡和香港的对比表明，住房成本可以显著影响本地的劳动力成本，进而增强本土企业的市场竞争力。
“土地财政”另一个后果，就是“空间的城市化”并没有带来“人的城市化”——城市到处是空置的豪宅，农民工却依然在城乡间流动。现在很多研究都把矛头指向户口，似乎取消户籍政策就可以一夜之间消灭城乡间的差距。取消户籍制度，如果不涉及其背后的公共服务和社会福利，等于什么也没做；如果人自动享受公共服务和社会福利，那就没有一个城市可以负担得起。
户籍制度无法取消与“土地财政”密切相关。由于没有直接的纳税人，城市无法甄别谁有权利享受城市的公共服务，就只好以户籍这种笨拙但有效的办法来限定公共服务供给的范围。要想取消户籍制度，就必须改间接税为直接税。而改变税制，就必须面对前文所述的制度风险。
但就算能够用财产征税取代户籍，也还是解决不了农民转变为市民的问题——今天因为缺少财产而拥有不了户籍的非城市人口，明天也一样会因为缺少财产而无法成为合格的纳税人。因此，研究怎样让农民可以获得持续的不动产，远比研究如何取消户籍来得更有意义。
“先租后售”的保障房制度，使得户籍制度变得无关紧要。它为非农人口获得城市资产和市民身份，直接打开了一条正规渠道——新市民只需居住满一定时间，就可以通过购买保障房，成为城市的正式市民。
“土地财政”重建个人资产
现在的财政界，有一种普遍的看法，认为中国现行的税制结构，已经到了非调整不可的地步。理由是间接税使每一个购买者都成为了无差别的纳税人，无法像直接税那样，通过累进使高收入者承担更多的税负来调节贫富差距。
但现实中，真正导致贫富差距的深层原因，是有没有不动产。不动产成为划分有产阶级和无产阶级的主要分水岭——有房者，资产随价格上升，自动分享社会财富；无房者，积累都随房价上升缩水。房价上升越快，两者财富差异就越大。财产不均是因，收入不均是果。用税收手段只能调节贫富的结果；用不动产手段才能调节贫富的原因。
要缩小社会财富差距，最主要的手段，不是税收转移和二次分配，而是要让大部分公民能够从一开始就有机会均等地获得不动产。“土地财政”向有产者转移财富的功能，是当前贫富差距加大的“罪魁祸首”，但通过“先租后售”，这一功能马上就可以变为缩小贫富差距的有力工具。
“现代人”的特征，就是拥有信用。土地财政通过“先租后售”保障房，帮助家庭快速完成原始资本积累，为劳动力资本的城市化创造了前提。由于保障房的市场溢价远远高于其成本，因此，保障房房改就相当于以兑现期权的方式给家庭注资。
家庭的经济学本质乃是从事“劳动力再生产”的小微企业。将土地资本大规模注入家庭，可以快速构筑社会的个人信用，使经济从国家信用基础拓展到个人信用基础。保障房“广覆盖”，为城市化的高速发展提供了一个巨大的社会稳定器。它在利益急速变化的发展阶段，极大地增加整个社会的稳定性，扩大执政党的社会基础。
“先租后售”保障房可以显著地提高配置家庭效率。国外的实践表明，同储蓄形态的养老金相比，住宅更加容易保值、。高流动性的住宅可以在家庭层次将社保和养老金资本化。
“先租后售”保障房对中国经济的意义，乃是借助“土地财政”作为融资工具为启动大规模保障房建设并将住房转化为城市化的人口的原始资本，从而为城市化完成后转向税收财政创造条件。1998年房改的成功，推动了中国近十年的快速增长。保障房在规模上远超当年的房改（甚至美国的《宅地法》），可以预见，这一改革一旦成功，中国经济至少还可以高速增长20年。
结束语
近代以来，中国一直都在模仿、追赶，鲜有能真正称得上“有中国特色”的制度创新。而“土地财政”就是这样一个伟大的制度创新，其经济学意义远比大多数人的理解来得深刻、复杂。
“土地财政”只是一种金融工具。工具本身无所谓好坏，关键是如何使用。“土地财政”之所以广受诟病，并非“土地财政”出了问题，而是如何使用“土地财政”出了问题。随着城市化阶段的演进，“土地财政”用来解决的问题也应当及时改变。
从更长远的经济发展阶段看，我们今天所担心的问题，很可能会随着原始资本积累阶段的完成而自动消失。
中国城市化最快的城市之一深圳，税收收入占到政府收入的93%以上，来自土地的收益已经微不足道。但深圳经济并未为无地可卖而“不可持续”——由于已经完成了原始资本积累，深圳土地财政已经悄然退出。深圳的实践表明，我们可能根本无需为长大后不治自愈的“病”吃药。